Taloyhtiöissä muhii korjausvelka

Taloyhtiöt tuntevat huonosti velkapääomansa. Korjaamisen keskittyminen välttämättömiin on lyhytnäköistä ja aivan liian yleistä. Näin väittää yksikön johtaja Tomi Valkeapää Sitowise Oy:stä puhuessaan taloyhtiöiden korjausvelasta, jota kertyy kiinteistöihin joka vuosi.

Kun puhutaan korjausvelasta, ei puhuta mistään pikkuasiasta. Koko maan rakennuskannan arvo on pyöreät 500 miljardia euroa, josta korjausvelkaa arvioidaan olevan noin kymmenen prosenttia, 50 miljardia. Asunto-osakeyhtiöiden arvo rakennetun ympäristön arvosta on noin 190 miljardia euroa.
Tämän laskutavan mukaan Suomen taloyhtiöissä tikittää lähes 20 miljardin euron korjausvelka.

Lohdullista Valkeapään laskelmissa on se, että taloyhtiöidenkin korjausvelka on hallittavissa. Velan kerryttämisenkään ei tarvitse olla turmioksi, kunhan se pysyy hallinnassa. Mutta jos korjataan vain välttämätön ja unohdetaan pitkän tähtäimen 12–15 vuoden suunnitelmallisuus, niin aletaan olla jo kaltevalla pinnalla. Viidestä kymmeneen vuoden korjaushorisontti on liian lyhyt.

Suurimmat syyt korjausvelan pahimmillaan hallitsemattomaan kasvuun ovat Valkeapään mukaan lyhytnäköinen ajattelutapa, viranomaisohjauksen ja julkisten kannustimien puute sekä välinpitämätön asenne. Toisin sanoen asennemuutos ja ryhtiliike ovat jo pitkiä askelia oikeaan suuntaan.

Riski toteutuu aina väärään aikaan

Isännöitsijän ja taloyhtiön hallituksen huoneentauluksi voisi nimittää hallitun korjausvelan viiden kohdan listaa. Kulmakivenä on oman kiinteistön ominaispiirteiden tunteminen ja mahdollisten riskien tunnistaminen. Siitä on lyhyt askel kiinteistön kunnon selvittämiseen tarvittaessa asiantuntijan avulla. Kun kunto tiedetään, tiedetään mitä ja milloin on tulossa.

Sitten kun nämä perusasiat on saatu selville, voidaan siirtyä korjausvelan hallinnan kannalta asian ytimeen eli ennakointiin ja korjaustarpeisiin. Mitä paremmin tuleviin korjauksiin varaudutaan, sitä pienempi on kalliiden äkkikorjausten riski. Tiedetään elävästä elämästä, että riski toteutuu aina väärään aikaan. On kiistatta selvää, että äkkikorjaus ja kiire on huono ja usein myös kallis yhdistelmä.

Alhainen yhtiövastike, jolla katetaan nippa nappa kuluvat menot, johtaa ennen pitkää suojauksen tipahtamiseen ja liukumiseen kohti riskirajoja. Remonttipuskuria kasvattava vastike sitouttaa osakkaat paremmin taloonsa ja on varautumista tulevaan. Tomi Valkeapää puhuu jatkuvan periaatteen mukaisesta kassan hoidosta. Se pitää yllätyksetkin paremmin hallinnassa. Kun sitten joka tapauksessa korjaustarpeita tulee vastaan, pystytään ne hoitamaan joustavasti ja parhaassa tapauksessa vielä niputtamaan ne järkeviksi hankkeiksi.

Jos taloyhtiössä tapahtuu yllättävä ja äkillistä korjausta vaativa kosteusvaurio ennen 1–3 vuoden päässä olevaa putkiremonttia, joudutaan tekemään kaksi kallista remonttia peräkkäin ja osin vielä yhtä aikaa. Kuitenkin oltiin rahallisesti varauduttu vain yhteen remonttiin.

”Samoin voi käydä, kun normaaleja ulkovaipparemontteja lykätään 10–20 vuotta. Sitten ne pitäisi tehdä putkiremontin kanssa peräkanaa tai samaan aikaan. Näitä esimerkkejä on juuri nyt nähtävissä betonilähiöissä”, Tomi Valkeapää tietää.

Jos tulevien korjausten suunnitelmassa julkisivuremontti tulee vastaan esimerkiksi kolmen vuoden päästä ja kattoremontti viiden vuoden kohdalla, on Valkeapään mukaan erittäin järkevää sitoa molemmat remontit samaan pakettiin ja teettää ne kerralla. Lopputulos on taatusti edullisempi kuin erikseen tehtynä. Rahoituskin on joustavampaa sitoa samaan kokonaisuuteen ja käyttää samaa urakoitsijaa. Yhtiökokouksessa on helpompi saada osakkaiden tuki yhteen hankkeeseen kuin pyytää osakkailta lyhyen ajan kuluttua valtuuksia uuden remontin läpivientiin.

Lisäarvoa osakkaille

Korjausvelkaa ja siihen liittyviä riskejä kasvattaa eniten korjausten tarpeeton lykkääminen. Riski korjauslaajuuden kasvamiselle sekä päällekkäisille korjauksille moninkertaistuu. Myös jatkuva alikorjaaminen on erittäin haitallista, mutta toisinaan yksittäistapauksissa talousahdingon vuoksi väistämätöntä.

”Oikea-aikaisella korjaamisella säästetään tutkimustenkin mukaan huomattava tukku selvää rahaa. Sen lisäksi ajallaan tehdyt remontit tuovat osakkaille lisäarvoa, joka heijastuu myös kiinteistön arvoon ja houkuttelevuuteen”, Valkeapää luettelee.

Valkeapää ottaa esimerkin taloyhtiöstä, jossa kiinteistön suojaus oli unohdettu ja alikorjauksista oli tullut tapa tehdä remonttia. Kun sitten putkirikko ylimmässä kerroksessa kasteli koko linjan alas asti sillä seurauksella, että kaikki samassa linjassa olleet kylpyhuoneet oli saneerattava nopealla aikataululla, oltiin tosipaikan edessä.

Ensin korjattiin kastunut linja ja sen jälkeen viimeisteltiin suunnitelmat muuta taloa varten. Muu talo korjattiin siten parin vuoden sisällä. Joka tapauksessa yhtiö ei ehtinyt millään muotoa varautumaan remonttiin ja oli täysin niiden hintojen armoilla, jotka halutussa aikataulussa saatiin.

Sitowise Oy määrittelee missiokseen sellaisten elämisen tilojen suunnittelun, joissa arki on tahditettu kestävälle pohjalle. Tämän ajattelun mukaan korjausvelkakin saa kasvaa, mutta ei hallitsemattomasti.

Nyrkkisääntönä voidaan pitää sitä, että jos taloyhtiön kunto on tiedossa, on korjausvelkakin hallinnassa. Siksi on elintärkeää, että riittävä kuntotieto hankitaan ja tarpeen mukaan käytetään apuna asiantuntijaa, jos vähänkin on syytä epäillä oman osaamisen ja ammattitaidon riittämistä. Vain sitä kautta päästään kiinni korjausvelkaan ja määrätietoisen kunnossapitoon.

Korjausvelalle on tyypillistä, että se ei osu tasapuolisesti kaikkiin taloyhtiöihin. Tekniset ominaisuudet, sijainti ja taloyhtiön koko vaikuttavat. Itse asiassa voidaan puhua erityisistä riskiryhmän taloyhtiöistä. Jo rakennusmateriaaleissa on eroja. Toiset vaurioituvat nopeammin kuin toiset.

Kiinteistön sijainnilla ja tontin omistussuhteilla on myös paljon vaikutusta korjausvelan muodostumiseen ja hallintaan. Huonoimmassa asemassa ovat pienimmät ja maantieteellisen sijaintinsa takia arvoaan menettävät ja jo menettäneet kiinteistöt.

Yksittäisen osakkaan kannalta korjattavan pinta-alan ja maksajien lukumäärällä on ratkaiseva merkitys velkasummaan.

Sitowisen yksikön johtaja Tomi Valkeapää tähdentää, että jokainen asunto-osakeyhtiö on aina omanlaisensa omine historioineen. Siksi on tärkeää, että kuntoarviot ja tutkimukset tehdään aina talokohtaisesti, jolloin niitä voidaan myös seurata yksilöllisesti pitkällä tähtäimellä. Vain näin saadut arviot toimivat hyvinä herätteinä myös osakkaiden suuntaan. Näin toimimalla lisätään asukkaiden rauhaa ja oman talouden ennakointia.

Isännöitsijä ja hallitus avainasemassa

Taloyhtiön isännöitsijä on mitä suurimmassa määrin osakkaiden ja hallituksen luottohenkilö ja edunvalvoja. Mandaatti on luottamuksen varassa. Valkeapää pitää tehtävää korjausrakentamisen näkökulmasta sekä haastavana että keskeisenä. Hänen on tunnettava hoidossaan olevat kiinteistöt ja tehtävä korjaussuunnitelmat hyvässä yhteisymmärryksessä hallituksen kanssa.

”Isännöitsijän vaihtaminen ei ole patenttiratkaisu näkemyserojenkaan ilmetessä, päinvastoin. Tänä päivänä isännöitsijän tehtävään kohdistuu yhä suurempia odotuksia, mikä edellyttää uusien asioiden seuraamista ja omaksumista. Toimenkuvana on hallituksen tuntosarvena toimiminen ja alan uusimpien virtausten välittäminen päätöksenteon pohjaksi. On osattava sisäistää yhä kokonaisvaltaisemman palvelun näkökulma”, Valkeapää pohtii.

Epäily jättää aikaikkunan auki

Liian usein Valkeapään mukaan törmätään yhä tilanteeseen, jossa epäillään vaikkapa kosteusvauriota, mutta sen todenperäisyyttä ei kuitenkaan selvitetä. Selvittämätön epäily on riski, jonka aikaikkuna jää auki. Oikea tapa olisi selvittää epäily ja ratkaista se. Hyvä tapa on kääntyä rakennusten kuntotutkimuksiin perehtyneen asiantuntijan puoleen ja noudattaa hänen neuvojaan.

Sitowisen korjaussuunnittelijoita ovat viime vuosina työllistäneet erityisesti 1950-, 1960- ja 1970-lukujen taloissa putki-, julkisivu- ja energiaremonttien suunnittelut. Korjausvelkaa muhii jo nyt kohtuullisen paljon myös 1980- ja 1990-lukujen rakenuksissa. Valkeapää epäilee, että pahoilta yllätyksiltä ei vältytä nuoremmissakaan asuinkerrostaloissa.

Kulunut koronavuosi on tehnyt kodeista entistäkin tärkeämpiä ja pannut ne tehokäyttöön. Yhä useammalle kodista on tullut työn ja vapaa-ajan tukikohta. Korona on meitä kaikkia vaaniva salakavala terveysuhka, johon riski korjausvelan erääntymisestä sopii huonosti.

Haastattelu: Ilkka  Nousiainen

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on google
Share on whatsapp
2020_ARI_banneri_468x100_120dpi

UUSIN LEHTI

Tilaa uutiskirje

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista
sähköpostiisi kerran viikossa.

Tulevat tapahtumat

 

 

Sivustolla käytetään evästeitä, joilla voimme parantaa sivustoa ja käyttökokemustasi sekä kohdentaa markkinointiamme. Osa evästeistä on sivuston toiminnalle välttämättömiä. Lue tietosuojaselosteestamme, miten käsittelemme evästeisiin liitettyjä tietoja.